住宅は人生最大の買い物であり、ほとんどの人が住宅ローンを利用して購入します。その住宅ローンもまた人生最大の借り入れであり、何千万円という金額を何十年という期間をかけて返済していきます。住宅購入と住宅ローンの借り入れは、まさに人生最大の買い物と借り入れを行う一大イベントなのです。いい住宅を選ぶのも当然重要ですが、いかに上手に住宅ローンを借り、上手に返すかで、人生の豊かさが大きく変わってきます。本稿では、皆さんに上手に住宅ローンを利用して頂くため、まずは住宅ローンとは何か、その基本情報をお伝えします。

住宅ローンには、大きく分けて変動、固定特約、全期間固定の3種類の金利タイプがあります。各金利タイプの過去の推移及び現在の金利水準は以下の通りです。 本稿では、それぞれの金利タイプの特徴と金利水準がどのように決まっているのかを説明します。  

住宅ローンの返済方法には、元利均等払いと元金均等払いの2種類があります。現在、多くの人は元利均等払いを選んでおり、金融機関によっては元利均等払いしか選べないところもあります。本稿では、それぞれの返済方法の内容及び繰上返済について詳しく説明します。  

住宅ローンには団体信用生命保険（以下、団信）への加入が義務付けられています。団信とは住宅ローン利用者に一定の事由が発生した場合、保険金によって住宅ローンが完済され、それ以降の住宅ローン返済が免除される仕組みです。最近は死亡や高度障害のみを保険金支払いの対象とする一般的な団信（以下、一般団信）に加えて、がん等の疾病やそれに起因する一定の事由を保険金支払いの対象とする特別な団信（以下、疾病団信）も出ており、住宅ローンを選ぶ際の重要な要素になっています。本稿では、団信の仕組みと概要について説明します。  

住宅ローンには審査があります。現在多くの金融機関が、金利が低く団体信用生命保険（以下、団信）も充実した住宅ローンを提供していますが、どのローンも審査に通らないと借りられません。住宅ローンの審査結果としては、そもそも借りられるかという点といくらまで借りれるかという点の2点があります。各金融機関が独自の審査基準を持っているので、同じ人でもA銀行では借りれなくてB銀行で借りられた、とか、C銀行からは3千万円しか借りられないが、D銀行なら4千万円まで借りられた、などといったことが起こります。では、金融機関は何を見てどのように住宅ローンの審査をしているのでしょうか。本稿では、金融機関が行う住宅ローンの審査について説明します。  

住宅ローンを借りるには原則保証会社による保証が必要になります。（最近ネット系銀行を中心に保証会社を使わない住宅ローンも増えてきています。）保証会社は住宅ローン利用者がデフォルト（貸し倒れ）した場合に、住宅ローン利用者に代わって残りの住宅ローン残高を金融機関に支払います。これによって金融機関は住宅ローン利用者のデフォルト（貸し倒れ）リスクから解放されます。保証会社は代位弁済した分を物件売却などを通じて住宅ローン利用者から回収しますが、満額回収出来ない場合もあります。ここで明らかなように住宅ローンのデフォルト（貸し倒れ）リスクを取っているのは、実は住宅ローンを貸し付けている金融機関ではなく、保証会社です。保証会社はその対価として住宅ローン利用者から保証料を徴収します。このように保証会社は住宅ローンの仕組みの中で非常に重要な役割を担っています。本稿では、住宅ローンにおける保証会社の役割について詳しく説明します。

住宅ローンには、住宅借入金等特別控除（以下、住宅ローン控除）という税控除の仕組みがあります。住宅ローン残高の1%が所得税から控除される大変お得な減税措置です。本稿では、その内容について詳しく解説します。  

住宅借入金等特別控除（以下、住宅ローン控除）という税控除の仕組みがありますが、実際税控除を受けるためには最初に確定申告をする必要があります。本稿では、住宅ローン控除の手続きについて詳しく解説します。  

ダブルインカムの家庭が増えており、それに伴い住宅ローンの借り方もこれまでの収入のある世帯主のみが単独で借りる形から、ペアローン、連帯債務及び連帯保証といった夫婦両方の収入を返済原資とする借り方にシフトしています。本稿では、各借り入れ方法の内容及びメリット・デメリットについて説明します。  

一人の住宅ローン利用者が一つ又は複数の住宅ローンを借りて、金利などの条件を複数設定する借り方をミックスローンといいます。典型的なのが、金利リスクを分散させる目的で、変動と固定の金利タイプを半々で借りるケースです。本稿では、ミックスローンについて詳しく解説します。  

フラット35とは、住宅金融支援機構（以下、機構）と民間金融機関（以下、提携金融機関）が協業して提供する全期間固定金利型の住宅ローンです。提携金融機関が審査及び貸し付けを行い、機構がローン債権を提携金融機関から買い取ります。提携金融機関は、売却後も機構の代わりに返済金の回収を行います。住宅ローンの審査や貸し付け、回収といった業務を提携金融機関が行い、住宅ローン自体のファイナンスは機構が行う官民協業により実現したのがフラット35です。この仕組により、提携金融機関は、金利リスクが大きすぎて提供しにくい全期間固定金利の住宅ローンを安定的に提供することができます。以下、フラット35の商品性について詳しく解説します。  

リバースモーゲージとは、住宅という資産を生きている間にキャッシュに変えて、豊かなシニアライフを送るための金融商品です。住宅ローンがキャッシュを使って（住宅ローンを返済して）資産を増やす商品だとすると、リバースモーゲージは文字通りその逆で、資産をキャッシュ化する商品です。元々米国で開発された金融商品ですが、人生100年時代を迎えて長いシニアライフをいかに豊かに過ごすかということが重要なテーマになりつつある日本において、今後大きな可能性を秘めた金融商品だと言えるでしょう。本稿では、リバースモーゲージについて詳しく解説します。  

「そろそろマイホームを持とうかな」 「良い物件が見つかったから買いたいけど、どうしたらいいんだろう」 「そもそも自分はいくらローンを組めるんだろう」 「家を買うのってどれくらいの時間がかかるんだろう」 家を買う時の流れって、わからないことだらけですよね。多くの人が家を買うのは人生で１〜２回。みんな初心者です。また、家を買う時はどうしても住宅ローンが必要。住宅ローンを借りるために何をどうしたらいいのでしょう。本項では、住宅を購入する際の大まかな流れを説明します。じっくり内容を確認し、スケジュールに余裕を持って計画を立てましょう！  

マイナス金利が導入されて早5年。住宅ローン金利はその間も低下し続け、今では0.3%台の金利のローンも出始めています。新規に家を購入する人は住宅借入金等特別控除（以下、住宅ローン控除）で住宅ローン残高の1%まで税控除を受けられるため、金利以上の税金のメリットが得られる、まさに実質金利がマイナスで住宅ローンを借りられる時代になってきました。この状況は当然これから家を買う人にとってメリットがあるのですが、既に家を買って住宅ローンを返済中の人も、借り換えにより金利を引き下げることでメリットを得ることが可能です。本稿では、住宅ローンの借り換えのメカニズムから具体的な借り換え方法まで説明します。  

今後35年後までの変動金利型住宅ローンの金利は予測できる、と言ったら皆さんはどう思いますか？1年後の金利すら予測することが難しいのに、そんな長期に渡って金利予測なんてできるはずはないと思われる方も多いと思います。住宅ローンを借りる時、金利タイプの選択に迷う方が多いのですが、将来の金利予測ができれば、金利タイプの選択もより簡単にできるようになるでしょう。モゲチェックでは、住宅ローンの変動基準金利（以下、基準金利）のベースとなっている短期プライムレート（以下、短プラ）とマーケットで取引されるスワップレートの相関関係に着目し、将来の住宅ローン金利を予測する手法を開発しました。本稿では、その手法を説明し、現時点で予測される将来の変動金利型住宅ローンの金利及びお勧めする金利タイプを紹介します。